Как зарегистрировать право собственности на квартиру
ИнструкцииДоговор подписан, квартира передана, ключи получены — кажется, что остается только перевезти вещи и начать обживаться на новом месте. Но чтобы жилье стало вашим и с юридической точки зрения, право собственности нужно зарегистрировать. Рассказываем, как это сделать.
Что такое регистрация права собственности и зачем она нужна
Регистрация права собственности — это внесение информации о владельце квартиры в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Пока процедура не пройдена, жилье не принадлежит человеку с точки зрения закона.
Внесением записи в ЕГРН занимается Росреестр на основании документов — например, договора купли-продажи, дарения, долевого участия (ДДУ) или права на получение наследства. Только после регистрации собственник может распоряжаться квартирой: сдавать, продавать или дарить.
Подтверждением права собственности служит выписка из ЕГРН. В ней указаны данные о владельце, характеристики квартиры и обременения, если они существуют. Раньше владельцам также выдавали свидетельство — бумажный дубликат записи из реестра. Выдачу таких дубликатов прекратили в 2016 году.
Правила процедуры регистрации закреплены в Федеральном законе № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В нем указано, как именно происходит регистрация, какие документы нужны, в каких случаях могут приостановить запись или вовсе отказать в ней.
Пример. Алексей купил квартиру, подписал договор с продавцом и сразу подал документы на регистрацию права собственности. Через несколько дней он получил выписку из ЕГРН, где уже был указан как владелец жилья. С этого момента он мог распоряжаться квартирой, в том числе сдать ее в аренду или использовать как залог. |
В каких случаях нужно регистрировать право собственности
Регистрация права собственности нужна в любой ситуации, когда у квартиры появляется новый владелец. Чаще всего речь идет о покупке жилья в новостройке или на вторичном рынке. В обоих случаях разница заключается лишь в основании: в первом им часто служит ДДУ, а во втором — договор купли-продажи.
Регистрация требуется и в других ситуациях, когда квартира переходит от одного собственника к другому:
- при дарении (на основании дарственной);
- при наследовании (после получения свидетельства о праве на наследство);
- при обмене (на основании договора мены).
Есть и отдельные случаи, когда право собственности возникает в результате приватизации или получения жилья от государства. Однако и здесь без регистрации в ЕГРН официальным владельцем стать не получится.
Какие документы понадобятся
Для регистрации права собственности нужен пакет документов. Его состав зависит от конкретной ситуации, но есть общие обязательные бумаги, без которых заявление просто не примут.
Ключевой документ — это договор, по которому квартира переходит в собственность. Именно его Росреестр проверяет в первую очередь. Также в любом случае потребуется паспорт нового владельца жилья. Если бумаги подает представитель, понадобится нотариальная доверенность.
К пакету документов прикладывают заявление на регистрацию и квитанцию об оплате госпошлины. В ряде случаев также понадобятся дополнительные бумаги. Например:
- акт приема-передачи жилья;
- нотариально заверенное согласие супруга продавца (если квартира является совместно нажитым имуществом);
- согласие органов опеки (если в сделке участвуют несовершеннолетние);
- кредитный договор или закладная (если квартира приобретается в ипотеку).
Совет. Список документов может отличаться в зависимости от ситуации и особенностей сделки. Лучше заранее уточнить это в МФЦ или на портале «Госуслуги», чтобы процедуру не приостановили. |
Куда подавать документы
Подать документы на регистрацию права собственности можно несколькими способами. Самый распространенный — через МФЦ. Заявитель приносит пакет документов, а сотрудник проверяет их комплектность и принимает заявление. Затем бумаги передают в Росреестр. Если чего-то не хватает или в сведениях есть ошибка, об этом скажут сразу при приеме заявления.
Подать документы также можно онлайн через «Госуслуги» или сайт Росреестра. При этом для дистанционной регистрации права собственности заявителю нужна усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП). Без нее отправить документы не получится.
Еще один популярный вариант — через нотариуса. Это актуально, если сделка должна быть нотариально заверена: например, при продаже доли в квартире. Специалист сам направляет документы в Росреестр.
Также документы можно подать в Росреестр лично. В некоторых случаях зарегистрировать право собственности можно и через застройщика, если речь идет о квартире в новостройке, купленной по ДДУ.
Сколько времени занимает регистрация
Срок регистрации зависит от того, куда подаются документы и все ли с ними в порядке. Стандартные сроки рассмотрения таковы:
- Через МФЦ процедура занимает 9 рабочих дней.
- При электронной регистрации через портал «Госуслуги» или сайт Росреестра срок рассмотрения зависит от вида сделки и может достигать 7 рабочих дней.
- Рассмотрение заявления через нотариуса занимает 1 рабочий день. Регистрация проходит в ускоренном порядке: специалист подает в Росреестр уже проверенные документы в электронной форме.
- При подаче заявления лично в Росреестр срок составляет до 7 рабочих дней.
Любой стандартный срок может увеличиться, если в документах есть ошибки, не хватает сведений или к самой сделке возникают вопросы. Тогда Росреестр приостанавливает регистрацию и дает время на исправление. После устранения замечаний процедуру возобновляют.
Как проходит регистрация
Сначала оформляется сама сделка. Стороны подписывают договор — например, купли-продажи. После этого участники передают ключи и подписывают акт приема-передачи. Этот этап подтверждает, что объект перешел от одного лица к другому.
Далее собирается пакет документов для регистрации права собственности. В него входят договор-основание для процедуры (в этом случае — договор купли-продажи), паспорт и другие бумаги. На этом же этапе оплачивается госпошлина. После сбора документов новый владелец подает заявление в Росреестр одним из перечисленных способов.
Затем ведомство рассматривает документы. Специалисты проверяют данные, законность сделки, отсутствие ограничений и многое другое. Если все оформлено корректно, сведения о новом собственнике вносятся в ЕГРН.
Финальный этап — получение электронной выписки. Именно этот документ подтверждает, что право собственности зарегистрировано.
Совет. При покупке квартиры имеет смысл подумать о страховании титула. Если в будущем право собственности будет оспорено через суд (например, из-за ошибок в договоре или появления наследников бывшего владельца), страховая компания покроет финансовые потери. Подробнее о полисе можно почитать здесь. |
Страхование титула
Защита сделок с недвижимостью
Особенности: новостройка и вторичка
Перед оформлением права собственности на жилье в новостройке нужно получить на руки акт приема-передачи и убедиться, что дом введен в эксплуатацию. Без этого регистрация невозможна. Часть бумаг для подачи в Росреестр часто предоставляет сам застройщик — например, ДДУ, технический план и другие документы по квартире.
На вторичном рынке ситуация совсем другая. Здесь нет застройщика, и вся ответственность за проверку квартиры ложится на плечи покупателя или его риелтора. Важно заранее проверить документы продавца, историю перехода права собственности на квартиру и отсутствие каких-либо ограничений.
| Факт. Любые обременения (ипотека, арест или запрет на продажу) всегда фиксируются в ЕГРН. Проверить их можно по выписке еще до заключения сделки. Эти сведения прописаны в отдельном разделе документа. |
Частые ошибки при регистрации
В большинстве случаев регистрацию права собственности приостанавливают из-за ошибок в документах. Одна из самых частых — расхождения в данных. Например, в договоре купли-продажи и в заявлении в Росреестр по-разному указаны ФИО или дата рождения одной из сторон.
Еще одна распространенная проблема — неполный пакет документов. Бывает, что новый собственник не приложил к заявлению согласие супруга бывшего владельца или другие бумаги, подтверждающие законность сделки.
Отдельный риск связан с обременениями. Если квартира находится в ипотеке или под арестом, это обязательно выяснится при проверке. В таком случае регистрацию приостанавливают либо вовсе отклоняют, поэтому наличие ограничений рекомендуется проверять заранее.
| Важно. Росреестр вправе приостановить регистрацию на срок до 3 месяцев. Тогда заявитель получит уведомление с указанием причины. Если ошибки не будут устранены, регистрацию отклонят. |