Семейная ипотека в 2026 году: новые правила, условия предоставления и перспективы
Что такое семейная ипотека
Программа семейной ипотеки была запущена в 2018 году, в ее рамках семьи с детьми могли получить кредит на покупку жилья под 6%. С тех пор условия программы менялись (но не процент), а в 2024 году ее продлили до конца 2030 года. Согласно данным Минфина, за время существования семейной ипотеки ей воспользовались более 1,5 млн семей.
В 2026 году воспользоваться обновленной льготной программой могут семьи:
● где есть хотя бы один ребенок до шести лет включительно;
● при наличии ребенка-инвалида любого возраста;
● из городов численностью до 50 тысяч жителей с двумя или более несовершеннолетними детьми;
● с двумя или более несовершеннолетними детьми, проживающие в регионах с низким объемом строительства или с индивидуальными программами развития.
При этом не имеет значения, родные дети или приемные. Воспользоваться программой можно повторно, но с двумя условиями: в семье появился еще один ребенок, а предыдущая семейная ипотека закрыта.
Существуют ограничения по типу жилья, которое можно купить по льготной программе. Кредит можно потратить на покупку:
● квартиры в новостройке или строящемся ЖК от застройщика;
● частного дома с участком от юрлица;
● земельного участка под строительство дома, при этом подрядчиком должно быть юрлицо или ИП;
● квартиры на вторичном рынке, но только в регионах с низким объемом строительства или если в семье есть ребенок-инвалид.
Также кредитные средства можно вложить в строительство частного дома, при этом подрядчиком должно быть юрлицо или ИП.
Максимальная сумма кредита по семейной ипотеке составляет:
● 12 млн рублей — для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей;
● 6 млн рублей — для остальных регионов.
Возможна и комбинированная ипотека, когда одна часть кредита выдается по льготной программе, а другая — на обычных условиях. Здесь также действуют ограничения по размеру:
● 30 млн рублей — для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей;
● 15 млн рублей — для остальных регионов.
В 2026 год условия семейной ипотеки претерпели очередное обновление. В основном они изменились в сторону ужесточения.
Изменения в условиях семейной ипотеки
Одна семья — одна ипотека
Основное ограничение состоит в том, что теперь можно оформить лишь одну льготную ипотеку на семью. Правило «один кредит в одни руки» появилось в этой программе еще в 2023 году, но тогда речь шла о том, что не более одной ипотеки должно быть у одного человека. Сейчас одним заемщиком будут считать семью в целом.
Чтобы реализовать это изменение, оба супруга будут выступать созаемщиками по ипотеке в обязательном порядке. Таким образом, они будут равнозначно ответственны за погашение кредита даже в случае развода. Исключение, при котором заемщиком по кредиту становится лишь один из супругов, есть только одно: второй супруг является иностранным гражданином.
При этом новые правила позволяют привлекать в качестве созаемщика и третьих лиц, если общего дохода супругов недостаточно для одобрения льготной ипотеки. Оформить вторую ипотеку на семью можно лишь после погашения первого кредита и при рождении еще одного ребенка.
«Доноры» теперь запрещены
До 2026 года существовала вполне законная схема, которая позволяла воспользоваться программой семейной ипотеки даже тем, кто не подпадал под ее условия. Работало это так: в качестве одного из созаемщиков ипотеки включали человека, который формально соответствовал требованиям, а другими выступали те, кто реально брал кредит, но не имел на это права — например, семья с детьми старше семи лет.
Теперь включать в ипотечный договор третьих лиц запрещено. Единственное исключение — когда собственных доходов супругов недостаточно для одобрения кредита и требуется финансовая помощь созаемщиков.
Ужесточение условий получения кредита в банках
В рамках ипотечных программ с государственной поддержкой (к которым относится и семейная ипотека) правительство компенсирует банкам разницу между ключевой ставкой, увеличенной на размер возмещения, и льготной ставкой, по которой выдаются кредиты. В 2026 году объем этих субсидий сократился.
Для граждан это означает, что банки будут тщательнее считать долговую нагрузку и строже требовать подтверждения доходов. А значит, шансы на одобрение кредита снизятся. Кроме того, могут повыситься требования к объему первоначального взноса по кредиту.
Рефинансирование комбинированной ипотеки
Но есть и хорошие новости. Среди изменений 2026 года — новые правила рефинансирования комбинированных кредитов. Если раньше можно было провести перекредитование только всей суммы кредита, то теперь можно перевести в другой банк только ее рыночную часть.
Таким образом, при выборе нового кредитора можно снизить и ежемесячные платежи, и общую переплату.
Пример. Семья из Подмосковья — Олег, Оксана и их пятилетний сын Петр Олегович — взяла ипотечный кредит на 28 миллионов рублей. Поскольку они подходили под программу семейной ипотеки, 12 млн рублей (максимальный лимит для Московской области) взяли на льготных условиях под 6%, а оставшиеся 16 млн рублей — на обычных условиях под 21%. Через год ЦБ резко снизил ключевую ставку, и проценты по кредитам уменьшились. Олег и Оксана, посоветовавшись с Петром Олеговичем, перевели кредит в другой банк под более выгодную ставку в 17%. Поскольку в 2026 году изменились условия рефинансирования, они стали платить пониженный процент только за кредит в 16 млн рублей, а за часть в 12 млн рублей — те же льготные 6%. Раньше же рефинансировать кредит было бы невыгодно: платить 17% пришлось бы на всю сумму кредита, даже на льготную часть. |
Что еще может поменяться в 2026 году
Возможно, вышеперечисленные изменения — не единственные в этом году.
Разные ставки в зависимости от количества детей
Глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков предложил сделать дифференцированную ставку по семейной ипотеке в зависимости от количества детей. По его мнению, это сделает программу максимально выгодной для многодетных семей и будет стимулировать рождаемость.
Предлагаются такие размеры ставок:
● 10% — для семей с одним ребенком;
● 6% — для семей с двумя детьми;
● 4% — для многодетных семей.
Планируется ввести и дополнительные меры поддержки — в частности, кредитные каникулы до полутора лет для семей с большим количеством детей.
Запрет на оформление ипотеки в другом регионе
Среди предложений по изменениям условий семейной ипотеки также есть запрет на оформление льготного кредита не по месту прописки. По мнению законодателей, сейчас программой пользуются не для улучшения жилищных условий, а в инвестиционных целях. Но пока никаких официальных изменений на этот счет не принято.
КОРОЧЕ
В 2026 году программа семейной ипотеки претерпела серьезные изменения. Среди главных — возможность оформить лишь один льготный кредит на семью, запрет участия «доноров» в сделках, а также уменьшение объема субсидий банкам, что приведет к ужесточению условий получения кредита. Но есть и послабления — более лояльные для заемщиков правила рефинансирования комбинированных кредитов. Как ожидается, условия семейной ипотеки могут еще измениться в текущем году.
Источники:
1. «Рефинансирование ипотеки для семей с детьми» — Дом.рф2. «Государственная поддержка жилищного (ипотечного) кредитования» — Министерство финансов РФ
3. «Решение от 15.10.2025 № 25-67381-01850-Р о порядке предоставления субсидии» — Министерство финансов РФ
4. «Семейную ипотеку под 6% будут выдавать на новых условиях» — «Госуслуги»